HUG전세보증보험, 급증하는 전세사기 아는것이 힘이다

최근 급증하는 전세사기로 많은 사람들이 HUG전세보증보험에 대한 관심이 높아지고 실제 가입하는 비중도 늘어나고 있습니다.

그래서 오늘은 HUG전세보증보험이란 무엇이고, 가입조건과 가입방법, 보장내용 등 자세하게 살펴보는 시간을 가져보도록 하겠습니다.

뿐만 아니라 전세계약을 하는 과정이나 그 과정에서 일어날 수 있는 전세사기 수법 등도 함께 알아보면서 전세계약의 전반적인 내용들을 다뤄보도록 하겠습니다.

Table of Contents

HUG전세보증보험

HUG전세보증보험이란?

주택도시보증공사에서 제공하는 HUG전세보증금반환보험은 임차인이 전세계약 종료 후 임대인에게 반환받아야하는 전세보증금을 반환 받지 못하는 경우 임대인을 대신해서 전세보증금을 임차인이나 은행에게 지급하는 제도를 말합니다.

전세보증금반환보험에 가입하기 위해서는 몇 가지 조건이 있으며 이 조건에 부합하는 경우 계약기간과 전세보증금을 계산하여 일정 금액을 보험료로 지불하게 됩니다.

즉, 전세사기나 임대인의 보증금 반환 지연으로부터 임차인의 전세보증금을 보호하기 위한 국가적 차원의 제도가 바로 HUG전세보증보험입니다.

HUG전세보증보험 보장내용

초기 가입 시 보증금 반환 비율에 따라서 100%까지 설정하여 전세보증금을 보호받고 여러가지 사유로 임대인이 전세보증금을 돌려주지 않았을 시 주택도시보증공사를 통해서 보증금을 지급받을 수 있습니다.

전세반환보증은 임대인과 임차인 국적 상관없이 누구나 가입할 수 있으며 전세보증금이 수도권의 경우 7억원이 넘어가거나, 그 외 지역인 경우 5억원을 넘기면 보증보험 가입이 불가능할 수 있습니다.

HUG전세보증보험 가입방법

HUG전세보증보험을 가입하기 위해서는 반드시 임차인 본인이 직접 지사를 방문하거나 본인의 공동인증서를 통해서 온라인으로 신청하고 필요한 파일을 첨부하실 수 있습니다.

본인이 아닌 경우 약관법상의 채권양도계약서 등 중요사항의 설명의무를 이행한것으로 보기 어렵기 때문에 본인 이외 대리인이 신청하는것은 불가능하니 참고하시길 바랍니다.

온라인으로 신청할 수 있는 방법은 모바일에서 네이버 접속 후 전세금반화보증 검색하신 뒤 보증가입 신청을 통해서 가입이 가능합니다.

이외에도 카카오페이 간편보험을 통해서 전세보증금반환보증이 가능하고 KB국민카드를 이용하고 계시는 임차인이라면 KB국민카드 앱을 통해서도 가입이 가능합니다.

HUG전세보증보험 주의사항

전세보증보험 가입 시 공인중개사나 임대인에게 HUG전세보증보험 100% 보증가입 가능한 매물인지 가장 먼저 확인이 필요합니다.

간혹 근저당이 높게 잡혀있거나 임대인의 채권상태가 안좋은 경우 주택도시보증공사에서 보증보험 가입을 거절하기 때문에 사전에 반드시 확인이 필요합니다.

또한 만약에 상황을 고려하여 계약서 작성 시 특약을 넣어놓는것이 좋습니다.

전세보증보험은 전세계약기간의 1/2경과하기 이전에만 가입이 가능하기 때문에 신규 전세계약을 계획중인 임차인이라면 반드시 전입신고 이후 바로 보증보험 가입하는것을 권해드립니다.

마지막으로 모든 매물에 대해서 가입이 가능한것이 아니라 수도권의 경우 7억원, 그 외 지역은 5원 이하 전세매물에 대해서만 가입이 가능하다는 점 참고하시길 바랍니다.

혹시나 보증신청 가입가능 여부가 궁금하신 경우 주택도시보증공사 홈페이지를 통해서 확인해보시길 바랍니다.

전체적인 전세계약 과정

전세계약을 처음해보시는 분들이라면 어떤것부터 해야하는지 도저히 감이 안잡히실꺼라고 생각합니다.

그래서 대략적인 전세계약 과정을 살펴볼까합니다.

가장 먼저 해야되는건 뭘까요?

1. 가용할 수 있는 자금 확인 및 대출한도, 금리 조회

우리가 전세집을 마련하기 위해서는 전세매물도 중요하지만 가장 먼저 해야할것은 내가 가용 할 수 있는 자금 얼마 정도가 되는지 파악하는것과 대출한도, 금리를 조회해보는것입니다.

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2. 전세매물 확인

가용 자금이 어느 정도 확인되고 은행 방문 상담을 통해서 가조회 진행 후 한도와 금리를 대략적으로 파악했다면 이제 그에 맞는 전세 매물 찾아야합니다.

지역과 금액대를 설정하시고 네이버 부동산이나 직방, 피터팬 등 부동상 어플, 해당 지역 주변에 공인중개사를 통해서 확인해보시면 되겠습니다.

개인적으로는 직방 > 네이버 부동산 > 주변 공인중개사 순으로 알아보시는걸 권해드립니다.

매물을 알아보는데 있어서 가장 중요한건 얼마나 꼼꼼하고 괜찮은 매물을 많이 보유하고 있는 공인중개사를 만나느냐입니다.

괜찮고 믿을만한 공인중개사를 찾는데 시간을 많이 투자하시길 바랍니다.

그렇게 공인중개사를 통해서 여러 매물을 확인하고 방문하면서 본인이 원하는 매물을 찾았다면 이제 가장 중요한 계약서 작성을 해야합니다.

3. 계약서 작성 및 계약금 예치

마음에 드는 매물을 찾았다면 이제 임대인과 임차인(본인) 그리고 공인중개사가 만나서 계약서를 작성하게 됩니다.

정상적인 공인중개사분들은 계약서 작성 당일이나 이전에 먼저 임차인과 만나서 등기부등본, 집합건물대장 등 임차인이 확인 해야 할 서류들을 준비해서 확인시켜줍니다.

그리고 계약서를 준비하고 임대인과 만나서 도장을 찍게되는데 그 전에 확인해야할것이 계약서 안에 특약입니다.

부동산 전세 계약서의 기본적인 내용은 대부분 비슷하지만 그 안에 예외적으로 들어가는 특약은 임차인이나 임대인에 따라서 달라지게 됩니다.

계약서를 어떻게 작성하고 어떤 특약을 넣느냐에 따라서 전세사기를 예방할수도 전세사기에 노출될수도 있기 때문에 반드시 꼼꼼하게 확인하는것이 중요합니다.

전세사기를 예방하는 특약 추가 목록은 하단에서 설명드리도록 하겠습니다.

그렇게 계약서를 작성하게되면 이제 계약금을 지불해야하는데 보통 대출을 받기 위해서는 5% 이상 계약금 지불 영수증이 있어야하므로 통상적으로 전세보증금의 5% 계약금을 지불하게 됩니다.

이때 계약금지불 영수증은 반드시 받아야지만 대출 신청시에 제출할 수 있으니 꼭 확인하시길 바랍니다.

계약금까지 지불하셨다면 이제 온라인 대법원등기소를 통해서 확정일자를 반드시 신청해야합니다.

4. 대출신청

본인이 계약서 작성 이전에 알아본 대출상품이 있으리라 생각됩니다.

이제 계약 과정에서 준비한 서류들을 챙겨서 대출 신청을 진행하시면 되겠습니다.

전세대출의 경우 임차인의 신용정보보다는 임대인의 부채, 근저당 등이 더 중요하게 반영되기 때문에 특별하게 임차인의 신용도상 문제가 없다면 대부분 전세대출은 승인이 됩니다.

보통 7-10일 정도 대출승인 기간이 소요되니 참고하시길 바랍니다.

** 혹시나 계약서상 잔금치르는 날까지의 기간이 너무 짧은 경우 미리 준비한 서류를 챙겨서 은행 창구를 통해 사정을 얘기하시면 서류 확인한 뒤 대부분 대출 신청을 도와주니 너무 걱정하지 마시길 바랍니다.

5. 이사하기 및 전입신고

대출 승인까지 났다면 이제 이사하는것만 남았습니다.

보통 계약서상 날짜에 이사를 하게 되고 이사 당일 잔금까지 다 치르게 되는데 은행에서는 당일 오전에 임대인 계좌로 대출금액을 송금하게됩니다.

그리고 나머지 금액은 임차인이 직접 임대인에게 송금을 하시면 되겠습니다.

그렇게 송금된 내역은 반드시 확인하시고 핸드폰 캡쳐나 거래내역을 보관해두시길 바랍니다.

추후 어떠한 일이 생겼을때 반드시 필요한 자료가 될 수 있습니다.

그렇게 잔금까지 모두 치르고 이사까지 마쳤다면 제일 중요한 전입신고를 해야합니다.

전입신고는 무슨일이 있어도 미루지말고 당일에 진행하는것이 좋습니다. 온라인이나 관할 동사무소를 통해서 진행하시면 되겠습니다.

전세사기 수법

가장 대표적인 전세사기 수법으로는 최근 기승을 부리고 있는 깡통전세가 아닐까 생각됩니다.

깡통전세란 임대인이 구매한 매매가가 선순위 대출 + 전세보증금의 합산액보다 적거나 비슷한 경우 깡통전세를 의심해볼 수 있습니다.

하지만 그렇다고해서 모든 경우가 전세사기라고 할 수 없기 때문에 참고정도만 해두시면 됩니다.

임대인이 그 매물을 급매나 경매를 통해서 저렴하게 구매한 경우도 있기 때문에 깡통전세=무조건 전세사기라는 공식은 성립하지 않습니다.

다만 전세사기 사례를 보면 깡통전세인 경우가 많았다는건 참고해둘 사항입니다.

이외에도 다양한 전세사기 수법이 있는데 사실 임대인이 마음먹고 임차인에게 사기를 치고자 한다면 당해낼 수 있는 임차인은 얼마되지 않습니다.

위에서 전입신고를 미루지 말고 당일에 반드시 하라고 하는 이유도 전세사기 수법 중 한가지를 최대한 방지하고하는 조치지만 이 마저도 100퍼센트 예방이 되지 않습니다.

전입신고는 법적효력이 익일, 즉 신청하고 다음날 0시부터 발생하기 때문에 그 사이에 임대인이 매물을 담보로 잡아 대출을 받거나 명의를 다른 사람에게 바꾸거나, 이중 계약을 하는 사기가 발생하는 경우도 있습니다.

전세사기를 당하지 않기 위해서는?

우리가 우리 나름대로 전세사기를 당하지 않기 위해서는 최소한의 장치를 마련해두는것이 좋습니다.

계약서 작성만 잘해두어도 허술하게 사기를 당하지는 않을 수 있고 법정 싸움으로 가더라도 내가 이길 수 있는 일말의 희망이라도 만들 수 있습니다.

먼저 계약서 작성 시 특약조항을 꼼꼼하게 포함시켜야합니다.

간혹 임대인의 눈치를 보면서 특약 추가를 꺼려하는 공인중개사가 있는데, 이럴때는 서로 얼굴을 붉히기 보다는 최대한 대화로 잘 푸는것이 좋습니다.

이 공인중개사와 계속 계약을 진행할것이 아니라면 과감하게 계약을 진행하지 마시고 다른 공인중개사를 알아보는것도 한가지 방법이 될 수 있습니다.

반드시 들어가야하는 특약조항은 유튜브 검색을 하시면 자세하게 나와있으니 따로 설명드리지 않겠습니다.

두번째는 확정일자, 전입신고는 그때 그때 미루지 않고 해야합니다.

우리가 전세사기를 당하지 않기 위해서는 “대항력”이라는걸 갖추고 있어야하는데 대항력을 갖출 수 있는 조건은 실거주 + 전입신고 + 확정일자입니다.

그렇기 때문에 확정일자와 전입신고는 미루지 않고 반드시 즉시 해야지만 우리가 최소한의 법적인 대항력을 갖출 수 있게됩니다.

마지막으로 전세계약이 다 끝나고 살고있는 도중에 집에 문제가 생겼다면 그 일이 해결되기 전까지는 어떠한 경우에도 짐을 빼거나 집의 실거주를 뺏겨서는 안됩니다.

대항력중 가장 큰 요소를 차지하는것이 바로 실제거주 유무이기 때문에 무슨일이 있더라도 집에서 짐을 빼지 않고 내가 그 집에 살고있는것이 중요합니다.

** 전세반환보증보험 가입은 필수

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HUG전세보증보험 글 마무리

최근 늘어나고 있는 전세사기로 인해서 전세를 구해서 이사를 가야하는데 고민이 굉장히 많으시리라 생각됩니다.

전문가가 아닌 이상 100퍼센트 사기를 피할 방법은 아직까지는 없지만 그래도 최소한의 방지는 할 수 있다고 생각합니다.

전세대출 관련해서 궁금하신 내용은 하단 글을 참고해서 확인해보시길 바랍니다.

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이상 HUG전세보증보험에 대한 글을 마치도록 하겠습니다.

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